부동산 경매 : 부동산등기기록ㆍ건축물대장 등의 확인 및 현장조사

 안녕하세요! 오늘은 경매 물건을 매수할 때 꼭 알아야 할 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장 등의 확인 방법과 현장조사의 중요성에 대해 이야기해보려고 합니다. 경매를 통해 부동산을 매수하는 과정에서 신중한 권리분석과 현장조사가 필수적입니다. 그 이유와 구체적인 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

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경매 물건의 권리분석 및 현장조사의 필요성 

• 경매 물건의 권리분석
  • 경매를 통해 부동산을 매수하면 매각대금을 지급함으로써 해당 물건의 소유권을 취득하게 됩니다. 이 과정에서 중요한 점은 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되지만, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담해야 한다는 것입니다. 예를 들어, 전세권이 남아있는 경우 매수인이 해당 권리를 인수해야 할 수도 있습니다. 그러나 법원에서 제공하는 매각물건명세서와 감정평가서만으로는 인수해야 할 권리를 정확히 파악하기 어려울 수 있습니다.
• 현장조사의 필요성
  • 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등을 통해 권리 여부를 철저히 확인해야 합니다. 특히, 법정지상권이나 유치권과 같은 사항은 부동산등기기록에 드러나지 않을 수 있어 현장조사가 반드시 필요합니다. 현장조사를 통해 물건의 보존 상태, 입지, 주변 환경 등을 살펴보고 예상치 못한 손해를 방지할 수 있습니다.

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부동산등기기록의 확인

• 부동산등기기록의 구성
  • 부동산등기기록은 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 기록으로 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다.
  • 부동산등기기록에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기·압류등기·가압류등기·가처분등기 등에 관한 사항이 기재되므로, 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다.
  • 부동산등기기록은 한 개의 부동산을 단위로 편성되며, 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.
    • 표제부
      • 토지등기기록의 표제부 와 건물등기기록의 표제부로 구성됩니다.
        • 토지등기기록의 표제부 : 토지의 표시번호, 접수, 소재지번, 지목(대지, 공장용지 등), 면적, 등기원인 등을 확인
        • 건물등기기록의 표제부 : 건물의 표시번호, 접수, 소재지번, 건물번호, 건물내역(구조, 지분, 층수, 용도, 면적), 등기원인 등을 확인
      • 토지나 건물의 표시와 변경에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.
    • 갑구 : 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 여기에는 소유권 변동, 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 가처분등기 등의 내용을 확인할 수 있습니다.
    • 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 다룹니다. 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등의 권리 설정과 변동을 확인할 수 있습니다.
• 부동산등기기록의 열람과 증명서 발급
  • 부동산등기기록은 누구든지 수수료를 납부하고 열람할 수 있으며, 등기사항증명서도 발급받을 수 있습니다. 열람은 등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 가능하며, 인터넷으로도 편리하게 열람할 수 있습니다.
  • 부동산등기기록에 기재되는 권리
    • 부동산등기기록에는 소유권에 관한 사항 외에도 가종 권리사항이 기재되어 있습니다.
      
      • 가등기, 가처분, 가압류, 저당권, 전세권, 지상권,지역권, 임차권
        • 아래 링크 참조

부동산 경매 : 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인

 

• 권리질권
  • 동산 외의 재산권을 목적으로 하는 질권
• 채권담보권
  • 채권자가 채무자로부터 채권의 변제를 확보하기 위해서 저당권으로 채권을 담보하는 것

※  예고등기제도의 폐지

• 기존 등기의 원인 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송사실을 알 수 있게 법원이 촉탁해서 이루어지는 예고등기제도는 「부동산등기법」(법률 제10580호)이 개정됨에 따라 2011년 10월 13일부터폐지되었습니다. 2011년 10월 13일 이전에 이미 이루어진 예고등기는 기존의 말소절차에 따라 말소되므로 유의하시기 바랍니다.

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토지대장 및 토지이용계획 확인서의 확인 

 

• 토지대장 : 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 기록한 공적 장부입니다. 공유 여부, 공유 지분, 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부, 대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등을 확인할 수 있습니다.
• 토지이용계획 확인서 : 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부, 규제사항 등을 기록한 서류입니다. 예를 들어, 재개발 계획, 도로개설 여부 등을 확인할 수 있습니다.
• 토지대장 및 토지이용계획 확인서는 해당 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다. 토지이용계획 확인서는 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다

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현장조사

• 현장조사의 중요성
  • 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 상태, 하자 여부 및 실거래가격 등을 확인하고, 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가해야 합니다.
  • 특히, 현장조사에서는 각종 공적 기록 또는 서류에서 드러나지 않은 사항이 있는지를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 유치권의 경우 따로 등기되지 않으므로 이 권리의 설정 여부는 반드시 현장조사를 통해서 확인해야 합니다.
  • 유치권에 관한 사항은 아래 링크에서 확인할 수 있습니다.

부동산 경매 : 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인

• 현장조사 시 유의사항
  • 현장조사를 할 때는 권리에 관한 사항 외에도 해당 물건이 자신의 경매 목적에 맞는지 등을 확인해야 합니다. 예를 들어, 음식점 창업을 목적으로 상가건물을 입찰하려는 경우에는 현장조사에서 주변 입지·상권 등에 관한 사항을 살펴볼 필요가 있으며, 주택을 입찰하려는 경우에는 서류상의 거주관계와 실제 거주관계가 동일한지(아니라면 현재 거주자가 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지)를 살펴보는 것이 좋습니다.
  • 기준시가, 공시지가, 공시가격 등 부동산 관련 시가는 국토교통부 부동산공시가격알리미 홈페이지(https://www.realtyprice.kr)에서 조회할 수 있습니다.

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경매를 통한 부동산 매수는 신중한 권리분석과 철저한 현장조사가 필수적입니다. 정확한 정보를 바탕으로 합리적인 결정을 내리기 위해, 오늘 말씀드린 내용들을 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.