부동산 경매의 절차 : 부동산 경매의 순서는 어떻게 되나요?

부동산 경매 절차

 

안녕하세요! 오늘은 부동산 경매 절차에 대해 단계별로 자세히 알아보겠습니다. 부동산 경매는 채권자가 채무자의 부동산을 강제로 매각해 채권을 회수하는 과정인데요, 이 절차는 여러 단계로 이루어져 있습니다. 이번 글에서는 경매 신청에서부터 매각대금의 지급, 권리 취득까지의 전체 과정을 하나씩 살펴보겠습니다.

경매절차의 흐름

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1. 경매 신청

• 부동산 경매는 채권자가 해당 부동산이 위치한 지방법원에 신청함으로써 시작됩니다. 이 과정에서 채권자는 강제경매를 신청하는 데 필요한 다양한 서류를 준비해야 합니다. 
  • 관할 법원: 부동산 경매는 부동산이 위치한 지방법원에 신청해야 하며, 관할 법원 정보는 대법원 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
  • 부동산 경매의 필요 서류 ( 강제경매 기준 )
    • 강제경매 신청서
    • 집행권원의 집행력 있는 정본
    • 강제집행 개시 요건을 증명하는 서류
      • 집행권원의 송달증명 ( 다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어있는 경우에는 제출생갹가능 )
      • 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서
      • 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서
      • 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등
    • 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
    • 부동산목록 10통
    • 수입인지 5,000원 ( 수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임 )
    • 대법원 수입증지
      • 부동산 1개당 3,000원 첨부 ( 단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄 )
    • 등록세와 지방교육세 납부 영수필통지서, 영수필확인서
    • 비용의 예납
      • 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리내야합니다.

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2. 법원의 경매 개시 결정

• 경매 신청이 접수되면 법원은 제출된 서류를 검토한 후 경매를 개시할지 여부를 결정합니다.
  • 경매 개시 결정: 법원이 경매 개시를 결정하면, 등기관에게 경매개시결정 등기를 촉탁합니다. 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명령하게 됩니다.
  • 부동산 압류: 압류가 되면 채무자는 부동산을 이용할 수는 있으나, 이를 양도하거나 처분할 수 없습니다.

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3. 매각 준비

• 경매가 개시되면, 법원은 부동산을 매각하기 위한 준비 절차를 시작합니다.
  • 배당요구 공고: 법원은 채권자와 공공기관에 배당요구를 공고하여, 정해진 기간 내에 배당요구 신청을 받습니다.
  • 부동산 현황 조사: 경매 부동산을 혐금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수와 그밖의 현황에 관해 조사하도록 한다.
  • 부동산 평가: 집행관이 부동산의 현황을 조사하고, 감정인이 부동산을 평가하여 최저매각가격을 정합니다. 이와 관련된 서류들은 매각기일 전에 법원에 비치되어 누구나 열람할 수 있습니다.

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4. 법원의 매각 방법의 결정 및 매각기일 공고

• 법원은 해당 부동산을 어떤 방식으로 매각할지 결정합니다.
  • 기일입찰: 입찰자가 매각기일에 출석해 입찰표를 제출하는 방식입니다.
  • 기간입찰: 입찰자가 정해진 입찰 기간 내에 입찰표를 제출하는 방식입니다. 법원은 이 중 하나를 선택해 매각 절차를 진행합니다.
• 법원은 매각기일과 매각결정기일을 정하여 이해관계인에게 통지하고, 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체를 통해 공고합니다. 이는 법원 직권으로 진행되며, 다음과 같은 경우에는 매각기일과 매각결정기일을 정하지 않을 수 있습니다:
  • 부동산의 최저매각가격으로 채권자의 채권과 부동산의 모든 부담 및 절차비용을 변제한 뒤 남는 것이 없다고 인정되는 경우.
  • 채권자가 위의 상황을 통지받은 날로부터 1주일 이내에 부동산의 부담과 비용을 변제하고 남는 금액으로 매수신고를 하였으나, 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우.

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5. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰 참여

• 경매에 참여하려는 입찰자는 다양한 경로를 통해 경매 정보를 수집할 수 있습니다.
  • 정보 수집: 법원 게시판, 인터넷 공고 등을 통해 경매 정보를 얻을 수 있으며, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 사본 등을 통해 보다 구체적인 정보를 확인할 수 있습니다.
  • 입찰 물건 결정: 수집한 정보를 바탕으로 관심 물건을 선정한 뒤, 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.

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6. 입찰의 진행과 종결

• 입찰 참여
  • 기일입찰과 기간입찰 방식에 따라 입찰표와 매수신청보증을 제출합니다.
• 입찰의 진행
  • 기일입찰: 정해진 기일에 법원에 직접 출석하여 입찰표를 작성하고, 매수신청보증금과 함께 집행관에게 제출해야 합니다.
  • 기간입찰: 정해진 기간 내에 입찰표를 작성하여 매수신청보증금을 봉투에 넣고 봉함한 후, 봉투의 겉면에 매각기일을 기재하여 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 보내야 합니다.
• 입찰의 종결
  • 최고가매수신고인 결정  : 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉하고, 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다.
  • 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.

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7. 법원의 매각허가 결정

• 법원은 매각기일에 최고가매수신고인을 정한 후, 매각허가 여부를 결정합니다.
  • 매각허가 결정: 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지 조사 후 매각허가 또는 매각불허가를 결정합니다.
  • 즉시항고: 매각허가결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다.

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8. 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

• 매각허가가 결정되면, 매수인은 법원이 정한 기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다.
  • 매각대금 지급
    
    • 매각대금을 기한 내에 지급하지 못하면, 법원은 차순위매수신고인에게 매각허가를 하거나 재매각을 결정할 수 있습니다.
    • 매각대금을 지급하지 못한 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수싱청보증을 반환받을 수 없습니다.
    • 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 매각대금, 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연12%의 이자 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 보게됩니다.
  • 권리의 취득
    • 매각대금을 모두 지급하면, 매수인은 해당 부동산의 권리를 취득합니다.
    • 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다.
    • 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도 하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다.
    • 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 지급한 뒤 6개월 이내ㅐ에만 할 수 있으며 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다.

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9. 채권자에 대한 배당 실시

• 매수인이 매각대금을 지급하면, 법원은 배당 절차를 진행합니다.
  • 배당기일 통지: 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당 요구를 한 채권자에게 이를 통지합니다.
  • 배당표 작성: 법원은 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권 원금, 이자, 비용 등을 반영한 배당표를 미리 작성하고 배당기일 3일 전에 법원에 비치합니다.
  • 배당 실시 : 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다.

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이와 같이 부동산 경매 절차는 여러 단계로 구성되어 있으며, 각 단계마다 세부적인 절차가 존재합니다. 이를 잘 이해하고 준비하는 것이 성공적인 경매 참여의 핵심입니다.