부동산 경매 : 매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인
안녕하세요!
부동산 경매 물건에 관심이 있거나 경매 절차를 진행 중인 분들에게 중요한 정보 하나를 공유하고자 합니다. 경매에서 매수인이 소유권을 취득할 때, 해당 물건에 설정된 권리 중 어떤 권리가 말소되고 어떤 권리가 인수되는지 아는 것은 매우 중요합니다. 이번 글에서는 이러한 권리들의 확인 방법과 각각의 권리가 어떻게 처리되는지에 대해 상세히 설명해드리겠습니다.
1. 부동산 경매 물건 권리 확인의 필요성
부동산 경매 물건을 매수한 후에는 매각대금을 모두 지급함으로써 소유권을 취득하게 됩니다. 이때, 물건에 설정된 전세권, 저당권 등 다양한 권리들이 말소되거나 인수될 수 있습니다. 매수인이 인수하는 권리는 매수인의 추가적인 부담이 될 수 있으며, 물건 사용에 제약을 가할 수도 있습니다. 예를 들어, 인수된 전세권은 전세권자에게 추가로 비용을 지불해야 하며, 지역권이 인수된 경우에는 토지 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 경매에 입찰하기 전에 이러한 권리들을 철저히 확인해야 합니다.
2. 권리 확인 방법
부동산 경매 물건의 권리를 확인하는 첫 단계는 부동산등기기록과 현장 조사입니다. 등기기록을 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지 확인하고, 현장 조사로 등기되지 않은 권리, 예를 들어 유치권이나 분묘기지권 등을 파악할 수 있습니다.
배당절차에 참가한 권리자는 말소되지 않는 권리를 가지므로, 배당요구를 한 이해관계인의 권리를 살펴보는 것도 중요한 방법입니다. 이를 통해 말소기준권리를 확인하고, 그보다 선순위에 있는 권리는 인수되며, 후순위 권리는 말소된다는 원칙을 이해할 수 있습니다.
말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.
- 부동산등기기록 확인: 부동산등기기록을 통해 해당 부동산에 설정된 권리들을 확인합니다.
- 현장 조사: 유치권이나 분묘기지권 등 부동산등기기록에 나타나지 않는 권리는 현장 조사를 통해 확인할 수 있습니다.
- 배당 요구 확인: 배당 요구를 한 이해관계인의 권리를 확인하여, 어떤 권리가 배당 요구의 원인이 되었는지 살펴봅니다.
이러한 방법들을 통해 말소 기준이 되는 최선순위 권리를 확인하고, 그보다 후순위인 권리들이 매수로 인해 말소될지 인수될지를 판단합니다.
3. 말소·인수되는 권리의 확인
- 말소·인수되는 권리의 확인
- 매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.
- 아래에서는 경매 물건에 권리가 설정되어 있는 경우 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 매수인에게 인수되는 권리인지를 알아보겠습니다.
- (근)저당권
- 저당권 : 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리
- 근저당권 : 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리
- 경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다
- (가)압류
- 압류 : 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것
- 가압류 : 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것
- 경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다
- 지상권 및 지역권
- 지상권 : 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리
- 지역권 : 통행·일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리
- 부동산 경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
- 전세권
- 전세권 : 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리
- 부동산 경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
- 등기된 임차권
- 임차권 : 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리
- 부동산 경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다.
- 등기되지 않은 임차권
- 대항력 : 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도(상가건물의 경우 건물의 인도)와 주민등록(상가건물의 경우 사업자등록)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다.
- 우선변제권 : 임차한 주택 또는 상가건물이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금[경락(競落)대금]에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다.
- 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다. 이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
- 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다. 예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다.
- 다만, 「주택임대차보호법」 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다.
- 우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다. 따라서 이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다.
- 가등기
- 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다.
- 경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
가등기는 본등기를 위한 준비 단계로, 말소 기준 권리보다 먼저 설정된 경우 인수됩니다. 순위 보전을 위한 가등기가 있는 경우, 매수인은 본등기에 따라 권리를 주장할 수 없습니다.
- 가처분
- 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다.
- 경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분(즉, 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 토지인도를 구하는 본안소송을 위해 해당 건물에 대해 한 처분금지가처분)은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
가처분은 분쟁의 대상이 현 상태로 유지되도록 하는 조치로, 말소 기준 권리 이후에 설정된 경우 말소되지만, 기준 권리보다 먼저 설정된 경우 인수됩니다.
- 유치권
- 유치권 : 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리
- 부동산 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
- 법정지상권 및 분묘기지권
- 법정지상권 : 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리
- 분묘기지권 : 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리
- 부동산 경매 물건에 설정된 법정지상권 및 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
결론
부동산 경매에서 매수인이 해당 물건을 낙찰받기 전에 반드시 권리 관계를 정확히 확인해야 합니다. 권리의 말소와 인수 여부에 따라 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 경매에 참여하시기 전, 철저한 사전 조사를 통해 성공적인 매수를 이루시기 바랍니다.